유치권은 점유와 채권만으로 성립할까? 확인할 요건과 권리의 차이

채권과 점유가 모두 있어도 유치권이 곧바로 성립하는 것은 아닙니다. 목적물이 타인의 소유인지, 점유를 적법하게 취득했는지, 채권이 바로 그 목적물에 관해 생겼는지, 변제기가 도래했는지, 유치권을 배제하는 특약이 있는지를 함께 따져야 합니다.

성립 여부를 가르는 기준

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그 대상에 관한 채권을 변제받을 때까지 대상물을 유치하는 권리입니다.

여기서 점유는 필요하지만, 불법행위로 점유한 경우에는 유치권이 적용되지 않습니다. 직접 점유뿐 아니라 간접점유도 가능하다고 설명합니다.

채권과 물건의 연결도 중요합니다.

단지 상대방에게 받을 돈이 있다는 사정만으로는 부족하며, 그 채권이 유치하려는 목적물에 관하여 생겨야 합니다.

예를 들어 건물 명도 때 돌려받기로 한 권리금 채권은 건물에 관해 생긴 채권으로 볼 수 없어, 그 채권만으로 건물에 유치권을 행사할 수 없다고 안내합니다.

또한 채권의 변제기가 이미 도래해야 합니다.

당사자 사이에 유치권을 발생시키지 않기로 한 특약이 있다면 그 약정도 성립 판단에 영향을 줍니다. 따라서 점유, 채권, 변제기, 목적물과 채권의 관련성, 배제 특약을 각각 확인해야 합니다.

동시이행항변권과 무엇이 다른가

두 권리는 이행을 거절하는 효력이 있다는 공통점이 있지만 성격은 다릅니다.

유치권은 점유를 성립 요건으로 하는 독립한 물권이어서 누구에게나 주장할 수 있습니다.

반면 동시이행항변권은 점유가 성립 요건이 아니며 계약 상대방에게 주장하는 권리입니다.

그러므로 물건을 점유한 채 돈을 받지 못했다면, 먼저 그 돈이 해당 물건에 관한 채권인지와 변제기가 지났는지를 살펴야 합니다. 계약 상대방에게 이행을 거절할 수 있는지 따지는 경우에는 동시이행항변권과의 차이도 구분해야 합니다.

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자주 묻는 질문

물건을 점유하고 받을 돈도 있으면 유치권이 성립하나요?

그 두 사정만으로는 단정할 수 없습니다. 목적물이 타인 소유인지, 점유가 적법한지, 채권이 목적물에 관해 생겼는지, 변제기가 도래했는지와 배제 특약 여부를 함께 확인해야 합니다.

동시이행항변권도 점유해야 주장할 수 있나요?

아닙니다. 자료는 유치권은 점유가 성립 요건이지만 동시이행항변권은 그렇지 않다고 구분합니다.

또한 유치권은 누구에게나 주장할 수 있고, 동시이행항변권은 계약 상대방에게 주장합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1